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Oct 13

Immobilier d’entreprise : mieux comprendre le marché et les nouvelles dispositions réglementaires

Comprendre le marché de l’immobilier, le fonctionnement des baux commerciaux, les nouvelles dispositions réglementaires… difficile de s’y retrouver sans être spécialiste !

Guillaume Droulers (IDE CONSEIL), Catherine Chapelier et Sabine Lacassagne (CAPITAL CONSEILS AVOCATS) nous éclairent sur quelques aspects “marché” et  “juridique” :

Comprendre le marché de l’immobilier d’entreprise à l’Est de Paris

Commençons par un peu de géographie ! L’Est parisien se structure en 3 typologies à rapprocher des 3 couronnes :

La proche couronne se compose essentiellement de zones tertiaires en interaction permanente avec Paris.

En seconde couronne, la répartition des pôles tertiaires et des zones industrielles est beaucoup plus diffuse : Mis à part deux pôles principaux autour du Val de Fontenay et de Noisy le Grand, le marché est divisés en nombreux petits pôles proches des gares de RER.

Plus éloigné, le parc immobilier de la troisième couronne à l’avantage d’être beaucoup plus récent.

Quid de la Métropole du Grand Paris ? Bien qu’on en sache plus sur la structuration du nouveau territoire, le marché à la vente reste assez difficile en seconde couronne.

Il n’en reste pas moins que si vous projeter d’acheter un bien, préparez bien en amont votre dossier financier avec votre banquier. L’offre étant réduite, les produits partent assez vite.

Bail commercial : les nouveautés de la loi Pinel

La loi Pinel du 5 juin 2014 entend redéfinir les rapports entre bailleurs et locataires, en proposant un encadrement des loyers lissés pour plus de stabilité :

  • Les réajustements annuels des loyers seront plafonnés à 10 % du dernier loyer en cas de déplafonnement.
  • La revalorisation des loyers sera effectuée sur la base de l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux calculé selon l’indice des prix à la consommation et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail) et de l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail.
  • Établissement obligatoire d’un inventaire des charges locatives avec mention de la répartition de ces charges entre les parties.
  • État et coût des travaux effectués ou à effectuer (3 ans).
  • Création d’un droit de préemption au profit du locataire en cas de vente.
  • Garantie du vendeur limitée à 3 ans.

Si vous projeter de céder votre droit au bail avec déspécialisation, veillez à être en bonne entente avec votre bailleur et à négocier les conditions de cession en amont. Celui-ci bénéficie de deux types de compensations :

  • —une indemnité s’il est établi que la nouvelle activité occasionne un préjudice au bailleur. Il peut aussi s’opposer au changement.
  • une majoration de loyer, sans attendre la plus proche révision triennale.

Enfin, la Loi Pinel prévoit l’établissement obligatoire d’un état des lieux lors de l’entrée et de la sortie des lieux, y compris en cas de cession de droit au bail pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 01/09/14,

Que prendre en compte lors de l’acquisition d’un bien immobilier d’entreprise ?

Qu’il s’agisse d’un entrepôt, une boutique ou de bureaux, vous devez tenir compte de plusieurs éléments :

  • Droit de préemption urbain
  • Conformité aux règles d’urbanisme quant à la destination des lieux, notamment en cas de changement, aux enseignes et autres éléments apposés à l’immeuble (climatisation par exemple), soumis en règle générale à déclaration préalable.
  • Conformité au règlement de copropriété lors d’un changement d’usage des lieux (passage d’habitation à bureau par exemple), et dans le respect du principe de liberté de l’usage et de la jouissance par le copropriétaire des parties privatives à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.
  • Conformité aux règles afférentes aux ERP
  • Obligations en matière d’accessibilité
  • Obligations en matière de sécurité

Focus sur les Établissements Recevant du Public  (ERP)

Les établissements recevant du public (ERP) sont constitués de tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes extérieures sont admises, en plus du personnel. Peu importe que l’accès soit payant ou gratuit, qu’il soit libre, restreint ou sur invitation. Les ERP sont classés en types et en catégories qui définissent les exigences réglementaires applicables (type d’autorisation de travaux ou règles de sécurité par exemple) en fonction des risques.

Avant l’acquisition ou la reprise d’un tel établissement :

  • Vérifiez que le local où vous projetez d’installer l’entreprise est bien compatible avec l’activité envisagée,
  • Évaluez, le cas échéant, le coût des travaux d’adaptation nécessaires pour satisfaire aux obligations sécuritaires et d’accessibilité.

Avant l’ouverture du site, une autorisation doit être demandée pour tous les ERP. Elle sera examinée sous l’angle :

  • “accessibilité” pour tous les ERP ;
  • “sécurité incendie” pour les ERP de 1ère à 4ème catégorie et les ERP de 5ème catégorie avec locaux de sommeil (voir la classification des ERP).

 

Sources et crédit photo : Capital Conseils Avocats, IDE Conseil, Vivre et Entreprendre

 

A propos de l'auteur

Audrey Nivet

Depuis plus de trois ans maintenant, j'ai le plaisir d'animer le club Vivre et Entreprendre.
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2 Commentaires

  1. Lacassagne

    Bonjour Audrey,
    J’ai voulu partager sur viadeo, mais le lien ne fonctionne pas… Catherine a fait choux blanc également
    Bise

    1. Audrey Nivet

      Bonjour Sabine,
      Je viens de vérifier et effectivement, il mouline dans le vide sans raison apparente…
      Ce que tu peux faire en attendant que je trouve pourquoi ça ne marche pas, c’est te connecter sur ton compte Viadéo. Une fois sur ta page d’accueil, tu peux poster un lien avec du texte. Si tu copie/colle le lien de l’article, tu pourras le partager.
      Je viens de le publier sur le compte Viadéo de V&E. Au pire tu dois pouvoir le retrouver et le partager (enfin j’espère).

      Tiens moi au courant si ça fonctionne !

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